よくあるご質問

ちゃんと借り手がつくか心配。

マンション経営の鍵を握る需要と供給の構造。東京、特に都心部をみた場合、需要が供給を上回っているのが現状です。しかもこの状況は次に挙げる5つの理由から今後も継続するものと考えられています。

【理由1】進む郊外回避。
都心の人口は増え続けています。
【理由2】地価は二極化が鮮明。
都心では路線価の3倍での取引さえ行われています。
マンション用地に関しては、周辺の公示価格の二割高、三割高で売買されるケースが決して珍しくはありません。かつて渋谷宮下公園通りの東急百貨店の駐車場を例に挙げると、路線価775万円に対し実際の売買価格は坪2,200万円と3倍の値がついたことになります。こうした傾向は決して一時的な現象ではなくこれからも続くと思われます。一方マンション用地ということでは都心から30キロ圏内を想定しておかなければならず、それ以外の土地の地価は弱含みになるものと思われます。
【理由3】都区内人口の4人に1人は、賃貸マンションユーザーの単身者。
東京23区の人口は2011年の段階で895万人と言われています。そのうち約214万人を単身者が占めています。中でも若年労働者の住居となる30?以下の民間の借家は約113万戸しかないため、単身者用のマンションは人口に対して圧倒的に不足していると言えるでしょう。
【理由4】SOHO需要の受け皿としても期待が高まるマンション経営。
これまでは単なる「在宅勤務」「職住近接」的な意味合いで捉えられることも多かったのですが、現在では「IT(情報技術)を活用して事業活動を行っている従業員10名以下程度の規模の事業者」と定義づけられています。そのSOHOユーザーの数は約500万事業所と言われています。SOHO向け住宅は圧倒的に不足しており、既に不動産業界も無視できないマーケットとなってきているのは間違いありません。
【理由5】賃貸マンションは今後も圧倒的な供給不足が予想されます。
バブル期のキャピタルゲイン狙いの投資家向け物件からインカムゲイン目的の長期保有型の物件開発に転換されてから約8年、質的にもグレードや防犯面などが格段に向上しています。今後、23区に住む単身者214万人に供給していくには、現在の販売戸数を200年間も継続していかなければ間に合いません。その間の建て替えも考慮すると圧倒的な供給不足が予想されます。

投資用マンションの価格はもっと安くなるのでは?

新築マンションの販売価格の基準となるのは地価と建築費。
マンション用地とそれ以外の土地の二極化が進む地価動向。建築費の上昇が予想される今こそ、マンション経営を始めるチャンスです。
建築費は一年前と比べ10%以上、中には20%超もアップしているものもあります。
建築費高騰の主因は、ゼネコンが収支を度外視した受注中心の経営から、適正な利益を確実に得る方向に転換したためと言われています。かつては公共事業で利益を確保し、民間マンション建築費はゼロあるいは現場経費を賄うだけで良しとする風潮さえありました。
しかし無理なダンピング競争で受注したツケが体力をすり減らす一方、公共事業も縮減。
マンションにシフトせざるを得ない経営環境になってきたからです。

入居者の募集、事務手続きなど、煩わしいことも多いのでは?

オーナー様の煩わしさを解消する家賃の集金はもちろん、入居者の募集、契約、更新、管理、建物のメンテナンスなど煩わしい事柄もグループパワーを集結して代行。
万全のトータルサポートシステムでマンション経営をお手伝いいたします。

マンションの寿命は?

定期的な補修で90年以上も・・・。
雨や風、外気に含まれる排気ガスなどによるコンクリート表面の中性化が鉄筋や鉄骨に及び錆が生じさせることで建物の強度は失われていきます。
一般的にコンクリートが中性化する速度は30年間に1cm。建築基準法では、昭和55年以降、コンクリートの厚さは3cm以上と規定されていますから、理論的には30×3で90年保つことになります。

建物が古くなると家賃は下がるのですか?

東京の場合、23区内で駅までに徒歩10分以内といった立地条件に恵まれたマンションは、古くなっても家賃が目減りしにくいと言われています。

空室率の低い物件の条件とは?

人気沿線の物件が第一条件です。
ワンルームマンションの借り手は圧倒的に若年層が多く、学生やOL・社会人がその主流を占めています。従って、マンションを購入するに当たってもユーザーとなる彼らのニーズに合わせた立地条件を満たしていることが肝心です。

長期間空室になった場合の解決法は?

空室の不安はありません。
個人用の賃貸マンションの場合、事業用の貸しビルなどとは異なり、立地に見合った家賃設定がなされていれば空き室の心配はさほどありません。
さらにワンルームマンションのメインユーザーである学生の場合、居住サイクルは最長4年となりますから、物価上昇分に即した家賃設定が可能です。また、管理会社による借り上げシステムにより、安定した家賃収入を得ることもできます。

マンションを購入した会社が倒産したら?

購入された財産は保全されます。
万が一購入した会社が倒産した場合、マンション所有権はオーナー個人のものですから購入した会社は全く関係なく、購入された財産は保全されます。

どんな人が買っているの?

バブル期と違って、高額所得者が投機的に買うことはあまりなくなりました。
現在はサラリーマン、OL、公務員の方々が現状の生活と将来に不安を感じ、その保全のひとつとして、建物の耐久性が高く、財産としての価値が高い賃貸事業用マンションを購入されています。

マンション維持費は?

マンションのグレードによって違いがあります。
マンションの維持費はグレードによって違いがありますが、一般的には外壁補修費(12年に一度)、給水管補修費(25年に一度くらい、ポリブデン管の場合は50年に一度くらい)、屋上の防水補修費(12年に一度くらい)、給水管自体の品質が急速に向上したことにより修繕の必要がほとんどないのが現状です。
以上の補修費については予定経費を月割りにして所有者が修繕積立金で補修します。
その他の補修についても長期的な修繕計画により大きな負担をかけないよう配慮されております。

マンションの価格は低下しませんか?

賃貸の需要の高い物件を購入することが特にポイントとなります。
近年、不動産は賃貸の需要が高いものと低いものと二極化が進んでいます。
つまり、賃貸の需要が高い物件は古くなってもあまり下がらず、賃貸の需要の低い物件は価値の下落が激しいということです。
従って皆様が購入を検討する場合、賃貸の需要の高い物件を購入することが特にポイントとなるわけです。
当社ではこの点を最大の重要ポイントと考え、立地、利便性、グレードを加味した賃貸の需要の高い物件のみを開拓し販売するよう心掛けております。