常見問題

擔心是否能找到房客

公寓大樓經營的主要關鍵在於需求與供給的結構。東京,特別是市中心,需求量超越供給量是現在的狀態。
而此現狀基於以下5個理由還會繼續持續下去。

理由1.避免郊區城市化。
市中心人口還在持續增加中。
理由2.地價的鮮明兩極化。
市中心的土地評估價格為三倍。
關於公寓大樓用地,周邊公告價格的兩成高、三成高售出的個案並不少見。
以與涉谷宮下公園連通的東急百貨的停車場來舉例,評估價格為775萬日幣但實際販賣價格為一坪
2200萬日幣將近3倍的價格。此現象絕非一時現象,而是被判定會繼續持續下去。
一方面公寓用地必須鎖定離市中心30公里圈內的地方,此外的土地的地價被判定為偏低的。
理由3.都區內每4人之中就有1位,是出租公寓大樓的單身利用者
根據統計,東京23區的人口在2011年的階段達到895萬人。而單身人士占了約214萬人。在這其中也包含年輕的就業人士。而小於30平方公尺以下的住家提供租借的只有大約113萬戶。
也就是說單身者專用的公寓與人口比比例相對著有著壓倒性的不足。
理由4.作為SOHO需求期待性增高的大樓公寓經營。
簡單來說就是「在家工作」、「工作與住宅接近的意思」。普遍定義為,現在「活用IT(情報技術)
來從事員工少於10人以下規模的事業活動的業者」。這些SOHO使用者的事務所大約有500萬左右。
這些針對SOHO使用者的住宅壓倒性的不足,也使得不動產業界無法忽視這塊市場。
理由5.出租大樓公寓在未來會有嚴重的供給不足問題。
從泡沫時期針對資本利益獲取的投資家的物件至以租金收入為主要目的的長期保有型物件轉型已有8年左右。實質上的層次及防犯保安層面也都升級了。今後,供給23區在住的214萬單身人士,現在販賣戶數即使是200年也趕不上需求的速度。因此我們預測今後供給仍然會是壓倒性不足的現象。

投資用公寓的價格是否會變便宜?

新建大樓的販賣價格主要決定在地價以及建築費用。
公寓居住用地以及其他的土地的地價有著兩極化的趨勢。隨著建築費不斷的上升,公寓經營投資現在開始正是時候。建築費跟一年前相比漲了10%,其中有些甚至漲了20%。
建築費標高的主要原因為以前工程總承包之前並不會太過在意利益的部分,但現在的工程總承包會要求得到確切適當的利益。
現在已有工程承包商為確保此公共工程可得到利益,即使民間的公寓建築費為零也會從現場的經費來收賄。

房客的募集、事務等程序是否非常繁瑣麻煩?

若擁有者想避免各種繁瑣程序可委託本公司為代理,從租金的徵收、房客的募集、簽約、更新、管理、建物的維修等都可由本來公司處理。我們有著齊全的支援系統來支援公寓經營。

公寓的壽命為?

若有定期維修的話90年以上。包括風雨、外在空氣,排氣管等都會造成地面混泥土的中和化,而鋼筋與鐵骨逐漸生鏽的現象產生,造成建物的堅固度逐漸消磨殆盡。一般的混泥土中和化的速度為30年內1cm。根據建築基準法,1980年後,混泥土的厚度規定在3公分以上,理論上30×3因此可保有90年。

建物若變古老,房租是否會下降?

東京的場合,23區以且離車站走路10分鐘以的有利地點位置的公寓,即使屋齡增加房租也很不容易減低。

低空室率物件的條件為何?

熱門的沿線物件為第一條件。一房公寓為年輕族群、學生或者OL、上班族的主流。因此在購入公寓時當然必須符合需求者所希望的熱門地點。

長期空屋的場合該如何解決?

對於空室不需要感到不安。個人用的租借公寓與事業用的大樓有所區別,只要地點好並設立合適的租金,不用擔心會租不出去。

另外一房公寓的主要需求者為學生,居住期間最常為4年。物價上升時,也可重新設定房租價格。另外使用管理公司的租借服務可確保安定的房租收入。

若購入公寓的公司倒閉怎麼辦?

購入的財產還是建在。即使購入公寓的公司倒閉,公寓所有權為擁有者個人所擁有,因此就算公司倒閉也無關聯,購入的財產還是建在的。

長期空屋的場合該如何解決?

對於空室不需要感到不安。個人用的租借公寓與事業用的大樓有所區別,只要地點好並設立合適的租金,不用擔心會租不出去。

另外一房公寓的主要需求者為學生,居住期間最常為4年。物價上升時,也可重新設定房租價格。另外使用管理公司的租借服務可確保安定的房租收入。

公寓的維持費?

根據公寓的等級會有所不同。公寓的維持費根據等級有所不同,但是一般外牆修補(12年一次)、給水管的維修費(25年一次、聚丁烯管的場合50年一次)、屋上防水修補費(12年一次)。由於現在給水管品質不斷的上升因此基本上沒有維修的需要。
以上維修費的預定經費會從擁有者的維修基金來進行修補。關於其他的維修事務有長期維修企畫因此不會又太需要擔心的部分。

公寓價格會不會降低?

選擇租屋需求量高的物件來購入是重點之一。
最近不動產租屋的需求量有增高也有降低的兩極化現象。
也就是說,需求量高的物件即使房齡增加租金也不會下降,而需求量低的物件則是不斷的降價。
因此大家在考慮購入前,應該要考慮到租屋需求量高的物件來購入。
本公司就是根據此點來做為最重要的考量,地點、便利性等,我們都詳細評估租屋需求等級高的物件來開拓並販賣。